La deducción por adquisición de vivienda habitual constituye, por la cantidad de contribuyentes que pueden disfrutar de ella, uno de los beneficios fiscales de mayor calado dentro de las recogidas en la Ley del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.

Antes de entrar a valorar los requisitos para su aplicación, es necesario determinar cuál es la consideración de "vivienda habitual" para la Ley del IRPF. Se considera vivienda habitual la edificación que suponga la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de, al menos, 3 años. No habiendo cumplido el plazo de los 3 años, el contribuyente tendrá derecho a la deducción siempre que se den los siguientes supuestos: el fallecimiento del contribuyente, celebración del matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o cambio de empleo.

Con respecto a las plazas de garaje, y con un número el máximo de dos, se asimilarán a la vivienda habitual aquellas que se adquieran junto a la vivienda habitual, que se encuentren en el mismo edificio, y se entreguen en el mismo momento aunque las escrituras sean distintas, y finalmente que su uso no este cedido a terceros.

En cuanto a los jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas, anexos y otros elementos que no constituyen la vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran conjuntamente con la vivienda, darán derecho a practicar la deducción sobre la totalidad de las cantidades invertidas.

Otro de los requisitos importantes para practicar la deducción y tener la consideración de vivienda habitual es que, antes de transcurrir 12 meses desde la fecha de adquisición, entrega o terminación de las obras, debe habitarse en la vivienda de manera efectiva y con carácter permanente por el contribuyente. Excepción a la regla general es que se disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda no sea objeto de otra utilización. En este último caso, el plazo se contará a partir del cese.

Para finalizar con el concepto de lo que la Ley entiende por vivienda habitual a efectos de practicar la deducción, tenga en cuenta que también se asimila a este concepto la construcción o ampliación de la vivienda habitual si el contribuyente satisface directamente los gastos de la ejecución de las obras, que no podrán durar más de cuatro años desde el inicio de la inversión, siendo un requisito de la ampliación el aumento de la superficie habitable. Por el contrario no se podrá aplicar la deducción cuando se invierta en obras de reparación, conservación o mejora de la vivienda.

Con respecto a la deducción, la cantidad tipificada como la base sobre la que aplicar los porcentajes de deducción será la cuantía que el contribuyente ha destinado a la adquisición de la vivienda habitual durante el año 2006, con el límite anual de 9.015,18 euros. A las cantidades satisfechas para la adquisición, se añaden los gastos de notario, registro, impuestos… Esto es, aquellos en los que se incurra por la adquisición, pero no se puede superar el límite anual impuesto de 9.015,18 euros, por lo que debería ser objeto de planificación por parte del contribuyente para no perder derecho a la deducción por el exceso.
Los porcentajes a aplicar sobre la base de la deducción varían en función de si existe financiación ajena o si la financiación es propia.

Si el contribuyente invierte con financiación propia, sobre la base de la deducción se aplica el 15%, por lo que en este supuesto la deducción máxima no excederá de 1.352, 28 euros.

En el caso de contar con financiación ajena, los porcentajes de deducción que resultan de aplicación son superiores a los señalados en el supuesto de financiación propia y éstos no resultarán de aplicación a los supuestos de construcción o ampliación de la vivienda habitual. En estos casos, forma parte de la base de la deducción las cantidades que por el principal amortizado, intereses y gastos bancarios de dicho crédito haya satisfecho durante el año.

Para la aplicación de los porcentajes incrementado se requiere el cumplimiento de los siguientes requisitos adicionales:

1) Que el importe financiado del valor de adquisición de la vivienda suponga, como mínimo, el 50% de dicho valor de adquisición.

2) Que durante los tres primeros años no se amortice más del 40% del importe solicitado.

Si se cumplen los requisitos anteriores, se aplicará un porcentaje de deducción durante los dos primeros años desde la adquisición del 25% para los primeros 4.507,59 euros y del 15% para el resto, hasta los 9.015,18 euros. La deducción máxima aplicable cada año durante estos dos primeros años ascendería a 1.803,03 euros.

Pasados esos dos primeros años, el porcentaje de deducción será del 20% para los primeros 4.507,59 euros y el 15% para el resto de cantidades hasta los 9.015,18 euros, por lo que la deducción máxima cada año en los años posteriores será de 1.577,68 euros.

Debe ser destacado que la nueva redacción de la Ley del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas aplicable desde el 1 de enero de 2007 sólo podrá aplicarse el tipo del 15% de deducción, independientemente del tipo de financiación que se utilice, ya sea personal o ajena, y será de aplicación para todas las viviendas adquiridas a partir del 20 de enero del 2006. Las adquiridas en fecha previa tendrán un sistema de compensación que arrojará un incentivo fiscal similar en importe al de la aplicación de la ley actual.

En cualquiera de las modalidades analizadas, para poder aplicar la deducción, las cantidades que se destinan a la adquisición de la vivienda habitual en el ejercicio deben provenir de los rendimientos obtenidos en el ejercicio económico y no de la aplicación de ahorros. Una buena medida para rebajar la factura fiscal puede ser amortizar anticipadamente parte su crédito hipotecario en el caso de que las cuotas pagadas durante al año no hayan alcanzado los límites descritos en este artículo.

Finalmente y si aún no se ha adquirido la vivienda habitual pero existe intención y se dispone a ahorrar para ello, podría aplicarse la deducción por los saldos depositados en la cuenta vivienda, los cuales deben destinarse exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual y que en el plazo de 4 años desde que se abre la cuenta vivienda debe adquirirse ésta porque, de lo contrario, se pierde el derecho a las deducciones practicadas en ejercicios anteriores.

El porcentaje de deducción es del 15% sobre las cantidades que se hayan depositado en el ejercicio en la cuenta vivienda con el límite anual máximo de 9.015,18 euros.

Rubén Arrizabalaga Chicote, Landwell-PwC.