La venta de viviendas turísticas a extranjeros, que genera más de 5.000 millones al año de ingresos para España, ha recibido un ‘dardo’ fiscal. Los fuertes impuestos cobrados a los no residentes han diezmado su atractivo.

La compra por parte de extranjeros de viviendas turísticas ha entrado en una peligrosa barrena. En el año 2004 la demanda de pisos costeros rompió la tendencia ascendente y en 2006 acumula ya un descenso de más del 15%, según los datos de la consultora R. R. de Acuña & Asociados.

Entre los grandes culpables de la pérdida de este negocio, que aportó a las arcas españolas 5.530 millones de euros en 2005, se encuentra el castigo fiscal que reciben los extranjeros por parte de las comunidades autónomas cada vez que deciden afianzar su destino turístico en tierras españolas. El dardo fiscal no es otro que el polémico Impuesto sobre el Patrimonio, un tributo recaudado por las haciendas territoriales y que suma ya tantas críticas (España es uno de los tan sólo cinco países que cobran este gravamen en la UE) como ingresos para las autonomías (1.397 millones de euros anuales).

Un estudio elaborado por el profesor de la Universidad Autónoma de Madrid y responsable de la Asociación Madrileña de la Empresa Familiar, Vicente Enciso, revela que cada extranjero paga 7.290 euros al año en concepto de Impuesto sobre el Patrimonio por unas inversiones tipo valoradas en 1,2 millones de euros (el importe que puede llegar a suponer una casa de veraneo con jardín y garaje). Un gravamen que duplica el que debe afrontar un español por los mismos inmuebles y que ha diluido, en gran parte, el atractivo inversor en la costa española. Destinos competidores como Grecia, Portugal o Italia, directamente no cobran ni un euro en concepto de este tipo de recargos fiscales. Y Francia, por ejemplo, tan sólo exige un tercio del tributo aplicado en España a los extranjeros (ver cuadro adjunto).

Además, en España el inversor no residente no goza de ningún mínimo exento en el tributo, es decir, Hacienda grava desde el primer euro neto del patrimonio neto de un extranjero, sin ni siquiera permitir que se registre el inmueble como vivienda habitual (algunos particulares escrituran la casa a nombre de un familiar para poder beneficiarse de esta exención, pero en el caso de los no residentes esta treta fiscal es imposible de realizar).

El efecto de estas diferencias del sistema español respecto a sus competidores en la atracción de inversión turística da lugar a efectos perversos. Por un lado, se genera un sobrecoste tributario de las inversiones acometidas por un no residente respecto a las realizadas por éste en Francia, Grecia, Italia o Portugal. El sobrecoste fiscal de adquirir un inmueble en España llega a ser, así, un 30,8% mayor para el caso de las inversiones tipo citadas de 1,2 millones de euros.

Incluso si el extranjero decide adquirir una vivienda interponiendo una sociedad o entidad, aunque automáticamente queda fuera de los supuestos sujetos al Impuesto sobre el Patrimonio, su compra queda sujeta al gravamen sobre bienes inmuebles de entidades no residentes y genera un sobrecoste fiscal del 15% del valor de la casa a los tipos de interés actuales (en comparación con los cuatro países competidores directos). En esta ocasión tambien se produce una notoria discriminación, ya que –además de no existir esta imposición en los países mediterráneos anteriormente citados– las sociedades españolas no están sujetas a este gravamen especial.

Algunas claves de la competencia turística en el Mediterráneo
En el impuesto francés sobre el patrimonio se establece un elevado nivel de mínimo exento, de 760.000 euros, que hace atractiva la inversión por debajo de este límite. En el caso de España, la cuantía es muy inferior, de 108.182 euros, pero, además, los extranjeros no se benefician de él. De esta forma, teniendo en cuenta los precios de los inmuebles, es prácticamente imposible eludir el impacto fiscal. cuando se compra una casa en España.

Los tipos de gravamen se sitúan, en el caso de transmisiones onerosas de inmuebles, en el entorno del 6% al 9% en España y Francia, aunque en Portugal y en Grecia alcanzan el 10% y 13%, respectivamente. En Italia el tipo es de hasta el 18%.

Los datos del Banco de España revelan una caída sostenida de la inversión extranjera directa en inmuebles en los dos últimos años. En concreto, la reducción se situó en el 16,2% entre enero y agosto del presente año, comparado con el mismo periodo de 2005. A este descenso hay que añadir la caída del 16,7% contabilizada el pasado año. La inversión en inmuebles de los no residentes aporta al Producto Interior Bruto (PIB) un 0,6%, por lo que una reducción de esta partida perjudica gravemente a la actividad económica.

Según la empresa de análisis RR de Acuña y Asociados, los precios de las viviendas costeras están experimentando un proceso de desaceleración acusada. De las rentabilidades anuales del 24% que se podían obtener en este mercado en 2004, se ha pasado a revalorizaciones del 10,1%. Las previsiones para los dos próximos años no son nada halagüeñas: los precios crecerán un 6,5% en 2007 y un 4,2% en 2008.

La encuesta de gasto turístico, que elabora cada mes el Ministerio de Industria, Comercio y Turismo, revela que en los nueve primeros meses del año, el gasto medio por turista alcanzó los 810 euros, un 1% menos que en el mismo periodo de 2005. Pero no sólo baja el gasto medio por turista, sino también la estancia media, que ha pasado a ser de nueve noches, lo que supone un descenso de un 1,8% en tasa interanual. Esta crisis de ingresos en el sector hace aún más necesaria la adopción de reformas que eliminen las trabas a la inversión extranjera.

El problema no sólo se encuentra en el sector inmobiliario, ya que la economía de la costa española se basa en los servicios. Los impuestos que pagan los extranjeros cuando vienen a disfrutar del sol y la playa engrosan las arcas autonómicas y estatales y mantienen pequeños negocios familiares que, en muchos casos, sólo están abiertos en la temporada estival. Por tanto, los obstáculos fiscales a la compra de bienes inmuebles también perjudican a los habitantes de las zonas donde están ubicados.

Aunque la seguridad jurídica en otros destinos turísticos como Turquía, Croacia, Marruecos y Túnez todavía no reune las circunstancias necesarias para representar, en la actualidad, una competencia directa turística para España, el hecho de que el tipo de cambio sea favorable para las monedas de estos países puede hacer desequilibrar la balanza.