El Consejo de Ministros del pasado 27 de octubre (www.la-moncloa.es/ConsejodeMinistros) presentó sin consenso alguno con las partes afectadas un informe sobre la Reforma del Mercado Hipotecario relativo al Anteproyecto de Ley de Modernización del Mercado Hipotecario y de Regulación del Régimen de las Hipotecas Inversas.

Señala el informe que el objeto de la reforma pasa por sustituir el vetusto régimen establecido en 1981 y 1994, en clara alusión a la Ley del Mercado Hipotecario y la Ley de Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios. No obstante parece olvidar que en 1997 y 2003 se produjeron importantes reformas en materia de sociedades de tasación y de cancelaciones y subrogaciones hipotecarias respectivamente.

En cualquier caso tengo serias dudas de que esta reforma solucione el problema del acceso a la vivienda como ahora se verá pues ¿no hubiera sido más práctico pensar en una regulación del suelo o del mercado inmobiliario o en una seria reducción del impuesto de transmisiones? Tampoco creo que vaya a potenciar sobremanera el mercado de bonos y cédulas hipotecarias.

En mi opinión son dos las áreas que intenta cubrir el Informe:

a) la relativa a cómo afecta el mercado hipotecario a los consumidores; y

b) el mercado hipotecario como mercado de valores.

a) En relación con la primera materia, las acciones del Gobierno consisten en las siguientes medidas:

Subrogación y cancelación anticipada

• El Anteproyecto establece un límite máximo del 0,5 % del capital pendiente de amortizar por la cancelación anticipada o subrogación del crédito hipotecario (extiende con ello el régimen establecido en 2003 para los préstamos variables a los préstamos fijos y mixtos); y

• Se establece una penalización por riesgo de tipo de interés que sólo se cobrará a los préstamos con riesgos de interés (hipotecas a tipo fijo o mixtos) y sólo cuando la cancelación anticipada o subrogación genere una ganancia de capital para el prestatario y una pérdida de capital para la entidad (es decir, si los tipos de interés están por debajo del tipo al que se contrató la hipoteca). En este caso, el porcentaje es libre, tal y como sucede ahora con la cancelación anticipada en préstamos a interés fijo.

Por el contrario, una entidad financiera no podrá cobrar esta penalización si la cancelación anticipada o subrogación genera una ganancia para la entidad y una pérdida para el cliente, es decir, si los tipos de interés de mercado son superiores al tipo fijo acordado por las partes.

Costes notariales y registrales

• En cuanto a los aranceles notariales se tomarán como base los derechos previstos en documentos sin cuantía para los que se cobre una cantidad fija y de escasa cuantía.

• Para la determinación de los aranceles registrales se tomarán como base los derechos establecidos en inscripciones, con la reducción del 90 por 100 para subrogaciones, novaciones y cancelación anticipada (en el régimen establecido en 2003, sólo se bonificaban con el 90 % las subrogaciones y novaciones que pasen de un interés variable a uno fijo y el 75 % en el resto de casos - Art.18 Ley 36/2003).

Sociedades de tasación.

• El Informe establece que las sociedades de tasación deberán elaborar un reglamento interno que evite los conflictos de intereses (incluidas las incompatibilidades de sus directivos y administradores). Además, se fija un régimen de participaciones significativas similar al establecido en las entidades de crédito.

Transparencia y protección al consumidor.

• Se aprobará una nueva orden de transparencia que modifique la OM de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.

La hipoteca inversa como complemento a las pensiones

• Este producto podrá ser solicitado por mayores de 65 años con la garantía de su vivienda habitual quien la conservará hasta su fallecimiento. Los herederos podrán bien responder de la deuda, hacer otra hipoteca para recuperar la casa o vender el piso pagando la deuda restante y quedarse con el remanente. No obstante, debería permitirse la venta del inmueble

• Las escrituras estarán exentas del impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los aranceles notariales se determinarán tomando como base los derechos previstos para los documentos sin cuantía; y por último, los aranceles registrales tendrán una reducción del 90 %.

• No podrán cobrarse penalizaciones por cancelación en caso de fallecimiento del prestatario.

b) La reforma del Mercado Hipotecario como Mercado de Valores regulado en la Ley 2/1981

• Menciona el informe que se elimina la obligación existente para los bonos hipotecarios de que conste en las escrituras de los préstamos afectados, abaratando el coste y agilizando el trámite Habrá que ver como queda finalmente redactado el Anteproyecto porque el verdadero freno a la emisión de bonos hipotecarios ha consistido en la necesaria relación detallada en la escritura de emisión de los créditos hipotecarios que quedan afectados, indicando sus capitales, el nombre y residencia de los Notarios, los datos de inscripción en el Registro de la Propiedad así como la constancia en el mismo por nota al margen de las respectivas inscripciones de las hipotecas afectadas. Por ello, las entidades de crédito siempre han preferido emitir cédulas o participaciones hipotecarias en vez de bonos.

• Por otro lado el informe señala que se permitirá la inclusión de cláusulas en la emisión de bonos y cédulas hipotecarias que permitan la amortización anticipada de las mismas a disposición del emisor. No me queda tan claro que esto vaya a suponer un incentivo para la potenciación del mercado. No hay más que pensar que los inversores pueden no valorar positivamente que el emisor decida discrecionalmente amortizar de forma anticipada una emisión de cédulas o bonos hipotecarios si la curva de tipos le resulta perjudicial. Puede por ello incluso afectar negativamente al rating ofrecido a las emisiones.

• El informe se hace eco de la utilización de derivados financieros. Indica que fortalecerán la posibilidad del uso de derivados financieros para mitigar potenciales riesgos y conseguir una mejor calificación crediticia. Esto no supone ninguna novedad por cuanto la gran mayoría de las entidades ya cubren los riesgos de tipos de interés mediante la utilización de swaps.

• El informe finalmente cubre determinados aspectos en materia de insolvencia de la entidad de crédito emisora lo que suponemos supondrá una nueva reforma de la Ley Concursal así como de la Ley del Mercado Hipotecario.

La reforma se espera para el primer trimestre de 2007 y no tendrá efectos retroactivos.

Luis de Valle. Abogado Allen & Overy.