Durante los próximos meses, el mercado hipotecario español va a ser testigo de importantes cambios legislativos, entre los que cabe destacar el Proyecto de Ley de Modernización del Mercado Hipotecario y la entrada en vigor en nuestro sistema financiero de la Directiva de requerimientos de capital: Basilea II.

En un corto espacio de tiempo, estos cambios afectarán de forma relevante al mercado y a sus partícipes, contribuyendo al objetivo de mejorar el marco de actuación y adaptación del mismo a las nuevas realidades.

Pongamos este mercado en perspectiva: acceder a una primera vivienda es todo un proyecto de vida que este año disfrutarán más de 625.000 familias españolas. En el mismo periodo, 325.000 familias más cambiarán de hogar y otras 200.000 utilizarán su vivienda en propiedad para acomodar sus deudas, financiar otras compras, y en definitiva, afrontar sus proyectos de futuro mejorando su calidad de vida. Estamos hablando de casi tres millones de españoles cada año.

Además, el mercado hipotecario está haciendo posible que muchos nuevos residentes puedan acceder a una vivienda en propiedad en España, aspecto clave para su plena integración.
Se trata, por tanto, de un mercado dinámico tanto en su aspecto regulatorio como en su estructura de oferta, que, además, tiene unas dimensiones e implicaciones muy relevantes a escala económica y social.

Regulación efectiva

Si buscamos en los fundamentos, es notorio que el mercado hipotecario español es un ejemplo de regulación exitosa. Pero algunos hábitos de éxito, como sabemos por la experiencia, son especialmente vulnerables cuando el entorno entra en fases de excepcional dinamismo. No hay duda que el mercado está viviendo, en términos históricos, un proceso de cambio sin precedentes, y es posible que esta velocidad haga que nuevos fenómenos estén escapando a ese modelo tutelado.

Uno de los nuevos retos a afrontar es, sin duda, el incremento de la intermediación financiera experimentado en el mercado hipotecario con la aparición de intermediarios cada vez más especializados, en línea con lo que ya sucede en mercados más maduros como los anglosajones. Este nuevo canal aporta oportunidades, pero también riesgos para consumidores y entidades de crédito.

Entre las oportunidades se encuentra el efecto dinamizador que proporciona la introducción de nuevos productos hipotecarios que puedan responder a segmentos de demanda poco cubiertos en la actualidad, lo que aporta, a su vez, posibilidades de crecimiento para las entidades de crédito.

Entre los riesgos están, por una parte, los derivados de la “ilusión financiera” que pueden generar en alguno de estos segmentos de consumidores, en especial en cuanto al nivel de endeudamiento responsable asociado a ciertos productos hipotecarios disponibles. El segundo riesgo se deriva de su propia operativa, que hace imprescindible la adaptación de sistemas de gestión de riesgo específicos en las entidades de crédito que les den respaldo.

Distribución bancaria

Desde la perspectiva que proporciona la experiencia de una compañía que opera en múltiples mercados hipotecarios, y en especial los anglosajones, se observa con especial cautela este fenómeno en España. Y es que el mercado hipotecario español de estos últimos veinticinco años ha estado fundamentado en un modelo de distribución muy concreto: la sucursal bancaria, que hoy, con más de 42.000 oficinas repartidas por toda la geografía de España, dobla la media europea por cada mil habitantes.

Este modelo, además de ofrecer comodidad y nivel de servicio, ha proporcionado una gran dispersión del riesgo y un nivel de conocimiento muy profundo sobre el cliente final. En España, las carencias y limitaciones de la información de las bases de datos crediticias –comparada con otros países de nuestro entorno– se ha suplido con relaciones estrechas entre los responsables de la sucursal y los prestatarios.

Dado que los riesgos implícitos a este nuevo canal de intermediarios son de un orden de magnitud superior al del canal tradicional, el desafío es analizar cómo se va a gestionar este riesgo diferencial. Importar modelos anglosajones de distribución sin contar con los elementos de control de los que estos mercados disponen nos puede llevar, en un momento especialmente dinámico, a potenciales situaciones de riesgo.

Así por ejemplo, en los mercados anglosajones la segmentación de productos, y con ella, el primer paso en la gestión de riesgos, se realiza a partir de la información positiva y negativa disponible del perfil del prestatario sobre la base de sistemas de información crediticia o “Credit Bureaus”.

Ya que no parece probable que se pueda producir una revisión de la información disponible en los sistemas de información crediticia, es conveniente animar a los legisladores, reguladores, entidades de crédito y al resto de actores del mercado hipotecario en su conjunto a reflexionar sobre estas nuevas situaciones, que el dinamismo actual convierte en relevantes en un corto espacio de tiempo.

Este fenómeno sin precedentes requiere cambiar hábitos, replantearse esquemas de éxito, propios o importados parcialmente, y buscar, desde la reflexión de las propias fortalezas de cada entidad, sistemas y estructuras que permitan mantener a este mercado durante muchos años como ejemplo entre los más desarrollados y eficientes del mundo a la vez que proteger el bien que representa en términos económicos y sociales.

Juan Fernández-Aceytuno. Director General Genworth Financial Mortgage Insurance.