Comprar oficina: misión imposible, de Rosa Salvador en La Vanguardia
Es igual lo que usted esté dispuesto a pagar: simplemente en Barcelona eso no existe". Ésta es la respuesta de Oriol Barrachina, director de la consultora Cushman & Wakefield, a los empresarios y profesionales que le piden que les encuentre unas oficinas modernas, céntricas... y en propiedad. "Los promotores de edificios de oficinas a veces son patrimonialistas, como Metrovacesa o Colonial: no venden el edificio, sino que sólo lo alquilan. Y el resto de los promotores, que sí que venden, prefieren hacerlo en bloque a inversores, que los ponen en alquiler. Ahora nadie construye oficinas para venderlas por plantas".
Esta situación, coinciden los consultores inmobiliarios, deja a la mayor parte de la demanda de oficinas fuera de juego. Roser Rodríguez, codirectora de oficinas de Jones Lang Lasalle en Barcelona, explica: "Nuestros empresarios tienen la mentalidad de que alquilar es tirar el dinero, mientras que comprar las oficinas patrimonializa la empresa. La mayor parte de nuestra demanda viene de empresas que buscan menos de 500 metros cuadrados y la opción preferida es la compra. Y la oferta existente, simplemente, no encaja".
Los más interesados en comprar son las empresas nacionales y los profesionales, como notarios, abogados, asesores o consultores, "que además quieren estar en el centro", recuerda Rodríguez. Sin embargo, la opción por la compra se ha extendido a empresas multinacionales, ya que "sus directivos, gente de aquí, comparten esa visión patrimonialista" - explica Barrachina-, que cita a Roche o Boeringuer entre las multinacionales que han comprado su sede.
La demanda de compra se ve así forzada a buscar "en un pequeño mercado de segunda mano que hay en el centro de Barcelona, en las calles Balmes, Mallorca, Enric Granados, Travessera de Gràcia, Via Augusta, València o Pau Claris. Pero son edificios de 30 o 40 años que, al ser de propiedad horizontal, no han tenido un mantenimiento adecuado y que tienen un pobre aspecto en sus zonas comunes", explica Barrachina. "Profesionales de primera línea, además, quisieran tener también como vecinos a empresas de primera línea", agrega.
Roser Rodríguez explica que la opción alternativa para estas firmas es "irse a edificios en los que conviven oficinas y viviendas, habituales en las calles principales de la zona alta. El problema es que esos edificios son generalmente antiguos: las instalaciones son ya de otra época y la altura de los techos no permite instalar suelos técnicos, con lo que no puede haber espacios diáfanos. La seguridad también es deficiente: sólo suele haber un conserje en horario comercial". La directiva de Jones Lang Lasalle destaca el éxito que han tenido en Barcelona las pocas promociones de oficinas que se han comercializado por módulos. "Renta Corporación comercializó así un edificio en paseo de Gràcia y otro en Pau Claris y los vendió en seguida, a un precio muy cercano además al de las viviendas".
El mayor precio de las viviendas respecto a las oficinas en el centro de la ciudad ha agravado las dificultades para las firmas que quieren comprar su propia sede: los propietarios de oficinas han optado masivamente por venderlas como viviendas. Según Cushman& Wakefield, en los últimos cinco años en Barcelona se han reconvertido en viviendas y hoteles 54 edificios de oficinas, con 361.153 metros de superficie y situados principalmente en la zona alta y el Eixample. Y otras muchas oficinas pequeñas, situadas en edificios mixtos, se han transformado también en viviendas.
¿Por qué los promotores son tan reacios a vender sus edificios por plantas o por módulos? Un estudio de la consultora CB Richard Ellis señala que la venta por módulos hace más complejo el proyecto, porque obliga a independizar instalaciones, sobre todo la climatización, y a optimizar el espacio cuando los módulos son pequeños. Cuando éstos son inferiores a una planta, además, la división obliga a aumentar el espacio en zonas comunes. Según Richard Ellis, "el comprador adquiere su espacio y un porcentaje de las zonas comunes, lo que puede encarecer mucho el precio final de la compra". Roser Rodríguez recuerda que "la venta en bloque es también más fácil de gestionar para el propietario: tiene que llevar un proceso de venta, no diez o doce". En cualquier caso, "hay tantas empresas dispuestas a pagar mucho dinero por comprarse unas buenas oficinas, que algunos promotores están empezando a replanteárselo", asegura Barrachina.
