La desaceleración del mercado de la vivienda es ya un hecho. Ahora la clave está en saber si el enfriamiento será suave o si se producirá un ajuste brusco de los precios.

Las preguntas del millón en el mercado inmobiliario español del siglo XXI: ¿Se desinflará poco a poco la burbuja del ladrillo o se producirá un ajuste brusco de los precios que genere una crisis en un sector responsable de una parte importante del crecimiento económico? ¿Será sólo una de las mil advertencias de desaceleración? ¿La enésima será la definitiva?

Los indicadores son contradictorios, aunque se observan suficientes señales como para que la preocupación se transforme en temor, sobre todo para las promotoras y constructoras, las entidades financieras y los inversores especuladores. También se verían afectadas las familias, especialmente las que no han terminado de pagar sus hipotecas, ya que si se reducen los precios, como ha ocurrido en EEUU, Reino Unido y Japón, tendrán que hacer frente a préstamos superiores al valor de mercado del inmueble. Esto obligaría a refinanciar los créditos, ejerciendo una mayor presión sobre los endeudados hogares españoles.

El asunto no es nuevo. Desde que los precios comenzaron su escalada alcista en 2001, muchos expertos y analistas advirtieron de los peligros del crecimiento desaforado, pero entonces ningún indicador daba argumentos de peso para defender la llegada de la burbuja. En cambio, en lo que va de año, el mercado ya da signos de agotamiento, aunque todavía es pronto para saber si los precios lograrán estabilizarse algún día en torno al IPC, que cerró septiembre en un 2,9%.

El primer factor que se debe analizar es la estructura de la propiedad inmobiliaria. Más del 50% de las familias son dueñas de sus inmuebles, mientras que alrededor de un 30% están hipotecadas, un 10% viven de alquiler, y el resto son jóvenes que viven con sus padres. Por lo tanto, una reducción de los precios afectaría al patrimonio de la mitad de los españoles, si bien en el caso de EEUU, Reino Unido o Japón, el valor de los pisos se ha estabilizado tras un leve pinchazo de la burbuja, con caídas leves que han amortiguado el golpe.

La sobreoferta es otro de los factores que anticipan un ajuste brusco del sector. Cada año se siguen batiendo récords de visados –en 2006 serán alrededor de 800.000–, al mismo tiempo que la demanda se modera por el endeudamiento familiar y las subidas de ltipos. Es cierto que la presión de compra sigue siendo importante –los inmigrantes suponen un nuevo target para las promotoras– pero la parte alta de los activos (las viviendas de lujo,) está siendo la primera en enfriarse. Los Colegios de Arquitectos revelan que en los siete primeros meses de 2006, los visados de chalets han caído un 11% interanual, mientras que los nuevos pisos crecen un 20%. Además, según los expertos, los apartamentos pequeños tienen los días contados, ya que una eventual reducción de los precios de las casas eliminará el único incentivo que ofrecen este tipo de inmuebles: suelen ser los más baratos.

Según The Economist, la primera ley de las burbujas, si es que existen, es que se inflan durante más tiempo de lo que se espera, y la segunda es que al final estallan. El sector privado se prepara para lo peor, diversificando el negocio hacia otras actividades y contratando los servicios de consultoras que minimicen los riesgos para asegurar la rentabilidad.

A favor...

· La oferta de viviendas sigue aumentando año tras año. Los datos de los siete primeros meses de 2006 revelan que el año concluirá con unos 800.000 nuevos inmuebles en construcción, variable que se ha visto afectada por los numerosos proyectos que se han presentado en las ventanillas municipales antes de la entrada en vigor del Código Técnico de la Edificación (CTE).

· Por lo que respecta a los materiales de la construcción, las cifras de la patronal Hyspalit tampoco dejan lugar a dudas: prevén alcanzar este año una producción de 30 millones de toneladas, la mayor de su historia. Además, el consumo de cemento creció un 7,3% hasta septiembre.

· La deuda de las familias alcanza el 120% de su renta disponible y supone ya el 82% del PIB. Mientras tanto, el BCE ha acometido cinco subidas de tipos de interés desde el pasado diciembre: la demanda se modera.

· Los datos del Ministerio de Vivienda revelan que ya hay municipios con deflación en el mercado inmobiliario.

... y en contra

· La nueva Ley del Suelo aumenta el intervencionismo en el mercado de la compra–venta de terrenos y establece unas exigencias a las promotoras y constructoras que, según los analistas, tendrán su repercusión en el precio final de los inmuebles. La cesión obligatoria de suelo a los municipios y los cambios en los criterios de valoración reducirán el número de empresas y lastrarán la competencia.

· La reducción de la demanda nacional está siendo compensada por la población inmigrante. Un dato: el 60% de los inmigrantes que trabajan en Madrid adquirirá un piso en los próximos 5 años. Además, los cambios en las estructuras familiares (divorcios, separaciones y compras de casas de los padres para los hijos) engrosan la demanda.

· El empleo es clave para asegurar los pagos hipotecarios. La creación de puestos de trabajo anuales ronda los 800.000 en España según la última Encuesta de Población Activa (EPA).

. Los precios llevan varios trimestres aterrizando de forma suave y no se atisban caídas bruscas a corto plazo.