Borrachera de cemento, de Antón Costas en El Periódico
Probablemente a muchos otros les sucederá lo mismo. No sé muy bien qué pensar acerca de lo que está ocurriendo con la vivienda y el suelo en nuestro país. Día tras día, semana tras semana, año tras año batimos récords. Somos el país de Europa que más viviendas construimos (más que Francia, Alemania y el Reino Unido juntos).
Somos el país que más metros cuadrado de suelo urbaniza. Y somos también el país que más cemento consume (la mitad de todo el que se consume en Europa).
Le llaman el boom de la construcción, pero lo nuestro es una borrachera de cemento y viviendas. Y no sé si alegrarme porque a corto plazo contribuye a mantener el crecimiento y el empleo, o, por el contrario, preocuparme por las consecuencias que, sin duda, tendrá en el medio plazo.
Sin embargo, para los más implicados no hay ni borrachera ni especulación ni nada que se le parezca. Piensan que lo que ocurre es que los españoles nos hemos hecho mayores y aguantamos más dosis de todo. Quieren convencernos de que todo lo que está ocurriendo tiene fundamentos sólidos y es sostenible. Y no se toman nada bien las críticas.
Fíjense con lo ocurrido hace unos días con el informe del Observatorio de la Sostenibilidad de España. Apoyándose en fotografías de satélite y otros datos oficiales, los autores señalan que entre 1987 y 2005 la superficie ocupada por edificaciones ha aumentado un 40%, y que el urbanismo salvaje se ha adueñado de la costa mediterránea, alcanzado cotas consideradas insostenibles e irresponsables.
La reacción inmediata de las autoridades de las autonomías más afectadas por ese urbanismo salvaje fue decir que los irresponsables eran los autores de informe. Les acusaron de mentirosos y tendenciosos. Ya ven cómo se lo toman.
Ocurre algo similar con la construcción y los precios de la vivienda. Desde hace años, ocupamos el primer puesto en el clasificación internacional. Expertos e instituciones nada proclives a la exageración, como es el caso de las autoridades del Banco de España, de la Unión Europea y de otras instituciones internacionales, vienen llamando la atención sobre lo que asépticamente llaman sobrevaloración del precio de las viviendas en España y crecimiento excesivo del endeudamiento de las familias.
SIN EMBARGO, para los más implicados en esa borrachera de viviendas, no hay nada que temer. Para ellos, lo que está ocurriendo tiene su razón de ser en que hemos entrado en una nueva era de crecimiento sostenible, fundado en el aumento de la inmigración, en la formación de nuevos hogares y en la demanda procedente del nuevo turismo residencial de los países ricos de Europa.
El problema con este tipo de explicaciones es que cuando se repasa la historia de otras burbujas que han tenido lugar a lo largo de la historia, tanto en otros países como en el nuestro, se comprueba que siempre se utiliza el mismo argumento: la creencia en la llegada de una nueva era que hace sostenibles y razonables esos crecimientos desmesurados. Por eso los expertos en burbujas hablan de la conducta de negación psicológica (Robert J. Séller, Irracional Exhuberance, 2005). No hay peor ciego que el no quiere ver.
Se puede creer o no en las burbujas, pero haberlas, haylas. Se apoyan en un conocido mecanismo psicológico. Mientras los compradores de cualquier tipo de bien (ya sean los tulipanes en la Holanda del siglo XVIII o las puntocom de hace unos años) alimenten la expectativa de precios al alza, los precios subirán. Es una autoprofecía.
Esto es lo que permite explicar lo que algunos llaman la paradoja de la vivienda en España: el hecho de que cuanto más se construye y más suelo se urbaniza más suben los precios. En realidad, lo que sucede es lo contrario: mientras los precios de las viviendas sigan subiendo, se construirán más viviendas y el precio del suelo subirá como consecuencia de la mayor demanda. Solo cuando los precios comiencen a descender (ya sea como consecuencia de la subida de tipos de interés o de cualquier otra circunstancia que rompa las expectativas) veremos descender el ritmo de construcción de nuevas viviendas y el precio del suelo.
El problema con las burbujas es que solo es posible estar seguro de que lo son cuando explotan. La cuestión es, por tanto, evitar que exploten. Lo ideal es lograr que se desinflen sin llegar explotar. Es decir, que la velocidad o tasa de crecimiento de los precios se modere gradualmente hasta alcanzar un ritmo similar a la tasa de crecimiento de la economía.
Y eso es lo mejor que podemos decir de la burbuja inmobiliaria española: lo más probable es que se desinfle sin llegar a explotar.
ALGO DE ESTO parece estar ya ocurriendo. Los precios siguen subiendo y la construcción de nuevas viviendas sigue aumentando. Este año batirá otro récord, y llevamos ya siete consecutivos. Pero la velocidad de ese crecimiento está disminuyendo. Una buena noticia.
A medida que los precios se moderen y las ganancias esperadas de la inversión en vivienda disminuyan, aumentará la vivienda puesta en alquiler. Las casas volverán a ser lugares para vivir.
Lo que puede tener peor arreglo es lo de la borrachera de cemento en nuestro litoral. O alguien fuerza con urgencia un proceso de desintoxicación o nos acercamos a un coma etílico. En este terreno soy menos optimista.
ANTÓN Costas. Catedrático de Economía de la UB.
