Siguiendo la pista del inmobiliario americano y la extracción de caja que los estadounidenses han hecho de su vivienda estos últimos años, me encuentro con un informe de uno de los principales bancos de inversión, fechado este mismo mes de mayo, que recoge una serie de apuntes interesantes sobre el particular. Partiendo de la tesis, que comparto, de que la evolución del sector va a ser el factor determinante para que la Reserva Federal siga o no subiendo tipos, crecimiento frente a inflación, desgrana una serie de datos que son ilustrativos y que hacen referencia a cómo dicha ralentización del mercado de la vivienda puede impactar sobre el crecimiento de Estados Unidos. Reconozco que las conclusiones son menos alarmistas de lo que inicialmente estimaba. Errare humanum est.

Primer aspecto. La extracción de caja es relativamente reciente. De hecho no se produjo en términos absolutos en los 25 años que van de 1975 a 2000. Sin embargo, desde entonces, y coincidiendo prácticamente con un ciclo completo de tipos de interés, ha crecido geométricamente hasta alcanzar los 420.000 millones de dólares en 2005. Si tenemos en cuenta que el incremento del consumo que se produjo ese mismo año en Estados Unidos es de 530.000 millones de dólares, uno no puede evitar pensar que cierta relación hay.

Segundo. La propia Reserva Federal afirma que, de toda la extracción de caja que se produce en las viviendas, apenas un 20% se destina al consumo. Sí, pero no. Si tenemos en cuenta que el 35% va a la mejora de las condiciones de las casas y un 25% al pago de otras deudas, uno puede llegar a cuestionarse si el flujo que se destina a necesidades perentorias no es mucho mayor. En efecto, la cancelación de deuda anterior no es sino el uso de la deuda hipotecaria, tradicionalmente más barata por las garantías que ofrece, para amortizar deuda más cara.

Resulta obvio que de esta manera se liberan unas disponibilidades líquidas que pueden destinarse al consumo. Por lo que respecta a destinar parte del dinero a la propia vivienda, considerarlo como gasto o como inversión va a depender, y mucho, del tipo de obra que se lleve a cabo (rehabilitación, ampliación, suntuosidad) y, en cualquier caso, lleva aparejado el consumo de materiales de construcción. Siendo prudentes, y sin querer lavar la cara a la Reserva Federal, Bernanke me libre, creo que el impacto de la extracción de caja de la vivienda sobre el consumo podría acercarse, seguro, al 40%.

Tercero. Es verdad que si uno analiza la relación entre incremento del precio de las casas y consumo, la relación es directa, pero con un margen de dispersión bastante elevado. Así, la reciente subida de la vivienda no ha venido acompañada de un crecimiento real del consumo en la misma proporción. Aunque es cierto que este último factor se ha visto afectado por el repunte de la inflación, no es menos verdad que si la extracción de caja se hubiera producido en los términos que apuntan los párrafos anteriores, el incremento del consumo debería haber sido superior.

Cuarto y último. La subida del precio de los hogares ha sido tan virulenta en los últimos años que es difícil encontrar referencias históricas que sirvan de base de comparación. Sin embargo, si tenemos en cuenta el modelo de la Fed, que considera que la propensión marginal al consumo es constante e igual al 3,5% de la situación de riqueza agregada del consumidor, podemos rápidamente adivinar el impacto que una caída brusca del valor de principal activo de los americanos puede tener sobre la demanda interna del país.

Sigo creyendo que la situación del mercado inmobiliario americano está detrás de muchos de los fenómenos que se están produciendo hoy día en los distintos activos financieros. Creo que sitúa un techo en los bonos a largo. Pienso que puede llevar aparejadas ventas de bolsa para poder hacer frente al encarecimiento de la financiación y a la pérdida de valor de las casas. Y opino, por último, que el viaje a la calidad se puede derivar del miedo a una ralentización de la demanda interna que supone dos terceras partes del PIB americano. Y si Estados Unidos no consume, que se vayan preparando los demás. Pero como siempre, es una opinión más probablemente equivocada. Me someto a su juicio. Buen fin de semana a todos.