La clave de la caída bursátil está en el inmobiliario americano. No le den más vueltas. Es así. Dentro de los distintos factores contemplados por los analistas, ésta es la causa última, que no inmediata, de lo que está pasando. Es verdad que el movimiento se ha originado con unos hedge funds que apostaron por vender futuros y comprar puts después de las amplias ganancias obtenidas en los meses precedentes. Resulta igualmente cierto que una baja demanda de la subasta del bono a diez años americana sorprendió a propios y extraños y estuvo detrás de que muchos se cuestionaran si el flujo de divisas extranjeras se estaba secando y el déficit por cuenta corriente americano se iba a quedar sin contrapartida. Ayudó un dato de inflación peor de lo esperado. Pero si tengo que elegir un catalizador final pienso que ha sido, como en el cuento, que los inversores se han enfrentado al espejo de la realidad inmobiliaria americana sólo para darse cuenta de que Cenicienta se había transformado en la Bruja Piruja y que lo que era color de rosa empezaba a tiznarse de tonos más oscuros.

El mercado inmobiliario americano supera, en valor, al conjunto de las compañías cotizadas en el país, a la suma de todas ellas. El 70% de los americanos son titulares de una vivienda en propiedad. Y realmente ha sido este activo real el que ha permitido a los estadounidenses mantener niveles elevados de consumo cuando las bolsas se desplomaban a principios de siglo. Los americanos han convertido su hogar en moneda de cambio para un trade off de peligrosas consecuencias: crédito por consumo. Aprovechando los bajos tipos de interés, las facilidades para renegociar las condiciones hipotecarias y el establecimiento de nuevas fórmulas para retrasar el pago del principal, que han convertido parte de la deuda en "interest only", los americanos han saltado, ayudados por la bonanza del mercado, de una casa buena a otra mejor a la vez que incrementaban su servicio de deuda y obtenían caja para hacer frente a sus gastos corrientes. Si la vivienda supone el 34% de sus activos, acapara el 73% de sus deudas. Sorpresa, sorpresa.

Como en el cuento de las sillas musicales, todos ganan potencialmente mientras suena la música, pero cuando ésta se para, siempre hay un perdedor. Pues bien: muchos se preguntan ahora si lo que ocurre es que se ha estropeado el radiocasete. Los últimos datos que se han conocido del sector son ciertamente preocupantes y es lo que lleva a muchos analistas a pensar, en una opinión que suscribo plenamente, que a los tipos de interés les queda poco recorrido al alza en Estados Unidos, si no se quiere agravar la situación. Se han encarecido notablemente las condiciones de financiación, no lo olvidemos, con tipos de intervención que doblan los europeos; los constructores empiezan a ver una ralentización fuerte de la demanda (como Toll Brothers, constructora de casas de lujo a la que han crujido en bolsa con una pérdida de un tercio de su valor en lo que va de año); las ventas caen y con ellas los precios; los inventarios suben; el plazo medio de venta se alarga.

Y aunque de momento todos estos indicadores se limitan a asomar la patita, el riesgo a que detrás del pie enharinado venga el lobo feroz es evidente. Y el consumidor, que es cerca del 70% del PIB de Estados Unidos, se encuentra con que no se puede agarrar a la extracción de caja de su vivienda para hacer frente a unas necesidades corrientes superiores a sus ingresos líquidos en un momento, además, en el que la bolsa no parece que vaya a dar alegrías adicionales que mejoren la situación. Complicado.

El fenómeno no nos resulta lejano. Subida de la vivienda, cada vez más cara comprada y cada vez más difícil de revender con ganancia. Saturación en determinadas zonas, como California, donde comprar una casa en sí es absurdo dado el riesgo geotectónico que hay. Encarecimiento de la deuda. Creencia en la inmunidad del ciclo que va a durar eternamente. And so on and so forth. Y, de repente, la sorpresa. En Estados Unidos, como ocurrirá en España, lo irracional no puede en ningún caso oponerse a lo evidente. Y se pueden buscar todos los argumentos que se quieran para seguir inflando la bola. Pero al final, cuanto más crezca, más fuerte será su explosión. De momento, la bolsa, que descuenta expectativas, lo empieza a tener claro. El viernes fueron Montebalito, OHL o Parquesol. Ayer FCC, ACS, Acciona o Sacyr. Todos los días, Inmocaral. Que cada uno saque sus propias conclusiones.