A finales de octubre se hizo público el anteproyecto de ley del derecho a la vivienda, propuesto por la Conselleria de Medi Ambient i Habitatge de la Generalitat. La futura ley derogará la actual ley catalana de la vivienda de 1991, que fue pionera e innovadora en la regulación de todo el proceso de edificación, pero que necesitaba algunas modificaciones.

En este sentido, la ley de urbanismo de Catalunya del 2002 instaba al Govern a presentar la normativa que ahora se debate, y que debía incluir la regulación de la vivienda de protección pública, la conservación y la rehabilitación del parque de viviendas, los principios sobre habitabilidad, seguridad y funcionalidad y otras materias para armonizar el texto legal con otras normas conexas.

Esta iniciativa, pues, no es fruto del azar, sino la respuesta a un mandato legal que el Govern tenía que cumplir con la elaboración del anteproyecto que acaba de presentarse. Sin embargo, es significativa la expresión utilizada para nombrar a este anteproyecto, ya que muestra un cambio de enfoque por parte de los poderes públicos. No se trata de regular tan sólo la vivienda, sino también, y especialmente, el derecho a la vivienda. Por ello, el anteproyecto de ley establece que una de sus finalidades principales es "hacer efectivo el derecho constitucional de la ciudadanía a una vivienda digna y adecuada y los demás derechos constitucionales conectados".

Esta intención de la Administración es sin duda positiva y responde a un problema social que se ha generado en los últimos años. El espectacular aumento de los precios de los inmuebles --debido a diferentes causas socioeconómicas, como el bajo precio del dinero y las mejoras de las condiciones de los préstamos hipotecarios-- ha supuesto que las familias tengan que endeudarse tota su vida para adquirir una vivienda y que los colectivos con menos poder adquisitivo hayan quedado excluidos del mercado inmobiliario.

EL TEXTO del anteproyecto de ley establece varias medidas para favorecer el derecho a la vivienda de los ciudadanos, de las que podemos destacar el deber de conservación y rehabilitación de las viviendas existentes, la prohibición de la sobreocupación, y la protección de los consumidores.

Esto último supone, por ejemplo, que se impongan nuevas obligaciones a los agentes de la transacción inmobiliaria o que se regulen los requisitos para transmitir inmuebles en construcción o terminados. También se impulsa la promoción de la vivienda con protección oficial, para aumentar el parque de viviendas de protección oficial del 7% al 15% en un plazo de 20 años.

Una de las novedades del anteproyecto que generó más polémica en los medios de comunicación cuando se conoció, en octubre, es la posibilidad de expropiar viviendas desocupadas.

Sin embargo, es preciso decir que a lo largo del mes de noviembre se ha mejorado la redacción de los artículos que hacían referencia a la expropiación, respetándose así el derecho constitucional a la propiedad privada. En el último texto del anteproyecto, del 24 de noviembre, se entiende como vivienda vacía la que permanece desocupada durante un período superior a dos años, sin causa justificada y que no se trate de una vivienda principal o secundaria.

La futura ley incide también en las medidas de carácter fiscal que propicien que la construcción de las viviendas se oriente hacia su función social y penalicen su desocupación injustificada. La expropiación de la vivienda desocupada injustificadamente se configura, así, como el último recurso de la Administración. Además, el procedimiento expropiatorio alcanza sólo al usufructo de la vivienda para ponerla en alquiler durante un periodo de tiempo prefijado, y sólo afectará a la plena propiedad en caso de situaciones extremas.

El anteproyecto hace mención a las políticas públicas de fomento para potenciar y ampliar la incorporación al mercado, preferentemente de alquiler, de las viviendas desocupadas. En especial, se otorgarán garantías a los propietarios, dirigidas a asegurar el cobro de las rentas y la reparación de desperfectos. También se establecerán políticas de fomento de la rehabilitación de las viviendas que se encuentren en mal estado para ser alquiladas, mediante subvenciones directas a los propietarios.

ASÍ PUES, el anteproyecto tiene una intención positiva e introduce importantes novedades para favorecer el derecho a la vivienda. Tal como anunció el conseller Salvador Milà, lo importante es consensuar las propuestas y llegar a un pacto nacional por el derecho a la vivienda.

El texto del anteproyecto está disponible en la web de la Conselleria de Medi Ambient i Habitatge (www.mediambient.gencat.net) y se pueden proponer enmiendas u observaciones a la Direcció General d'Habitatge hasta el 24 de diciembre de 2005 (esmeneslleihab.dmah@gencat.net).

CHANTAL Moll de Alba, Profesora de Derecho Civil y Derecho de la Construcción y de la Vivienda de la Universitat de Barcelona.